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                    本次征求意見共收到各類電子郵件20封,經梳理,各類意見建議共計22條,主要包括以下幾個方面:

                    一、物業服務管理質量方面

                    1、關于高空拋物,建議在物業區域內安裝無死角監控,給業主提供更安全的居住環境。(說明:屬物業服務范疇,已轉相關職能部門)

                    2、物業服務質量不到位缺乏監督措施,如巡查記錄做假、衛生打掃不到位、消防控制室值班人員不足等。(說明:屬物業服務范疇,已轉相關職能部門)

                    3、公共區域維護不到位,占用公共綠地、違章搭建現象問題。(說明:屬物業服務范疇,已轉相關職能部門)

                    4、物業服務質量與收費標準不符,核定等級的主管部門是否現場核定或征求業主意見。(說明:政府相關部門核定服務標準和收費標準僅針對普通住宅前期物業,而前期物業針對的是業主大會尚未建立的新建住宅,《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十二條明確規定:建設單位應當按照相關規定選聘物業服務企業,在政府指導價范圍內簽訂前期物業服務合同,并在房屋買賣合同中約定服務內容、服務等級、收費標準等內容。故前期物業管理公司通常由建設單位負責招標,不征求業主意見。但后期業主入住且業主大會成立后,相關物業服務合同由物業公司同業主大會或業主大會選舉產生的業主委員會簽訂,相關服務和收費標準由雙方合同約定)

                    5、物業單位的服務星級評定應有業主參與。(說明:屬物業服務范疇,已轉相關職能部門)

                    二、物業服務收費方面

                    1、建議停車收費系統設置更合理。比如自有1個車位,該車位登記的2輛車一前一后進入小區停車,如前車未停滿2小時,后車計時自動轉入自有車位。(說明:在新細則制定時會針對性征求服務雙方意見)

                    2、開發商銷售時贈送的地下室面積,不應作為物業費收費的計費面積。(說明:最新的《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十四條規定“物業公共服務費按房屋建筑面積計收。已辦理不動產登記的,按登記的房屋建筑面積計收;尚未進行登記的,按照測繪機構的實測建筑面積計收;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計收。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積”。故是否作為計費面積以權屬登記為準,不以是否贈送面積為準。但不排除早期物業法規不完善時簽訂的物業服務合同存在不規范的情況,類似情況以合同為準。)

                    3、物業公司應定期公示物業管理收費情況,接受業主監督。(說明:《海門市物業服務收費管理實施細則》第二十五條規定:“實行包干制收費方式的,物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬,按照服務合同的約定公布財務收支狀況,接受監督。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,定期向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況,并接受業主委員會的核查”。

                    故物業公司有按合同或法規做好收費公示工作的義務,如未公示,可由相關部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰。)

                    4、在制訂實施細則時,應明確物業服務質量不達標的幾種情況,有確切證據就應降低等級、降低收費標準。(說明:《南通市住宅物業管理條例》第八條規定“建立物業服務第三方評估制度,業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。具體辦法由市物業管理主管部門制定”。故相關建議有望實現。)

                    5、住宅小區地下車位的水電費、人工費等成本要與地面相關成本分開計算,不能重復計費。(說明:各級物業管理規則都已明確規定不得重復計費,如發現,可持相關證據向市場監管局投訴舉報)

                    6、物業費計費方式除了按建筑面積外,建議加入人口數量作為計收物業費的考慮因素。(說明:物業公共服務更多的側重物業,人口對物業服務成本影響比重較小,且上位法規已明確相關規則?!督K省物業服務收費管理辦法》第十四條明確規定“物業公共服務費按房屋建筑面積計收。已辦理不動產登記的,按登記的房屋建筑面積計收;尚未進行登記的,按照測繪機構的實測建筑面積計收;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計收”。)

                    7、同一個物業公司,在不同小區物業費標準相差甚大,建議均衡考慮。(說明:《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十一條明確規定“ 設區市、縣(市)發展改革(價格)主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準、社會統籌基數及繳費比例、住房公積金繳存基數的調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,依據本地區物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度,并向社會公布”。故物業費與具體物業公司無關,與物業服務品質、簽訂合同時物業公共服務社會平均成本等因素有關。)

                    8、建議先服務再定收費標準,服務滿一年后再綜合評價定服務等級和收費標準。(說明:《江蘇省物業管理條例》第五十一條明確規定“物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年”,但沒有可先服務再定收費標準的規定,且前期物業收費標準在房屋銷售前就已確定,故前期物業服務收費無法達成建議要求。但如業主大會成立后,相關物業管理條款可由物業公司和業主大會合同約定。)

                    9、建議取消因業主原因未及時辦理入住手續后未入住或未使用的物業,按不低于規定標準的70%交納物業費。業主大會成立后,由業主大會與物業服務企業約定。(說明:建議取消內容已在最新的《江蘇省物業服務收費管理辦法》取消,南通(含海門區)即將出臺的《南通市區物業服務收費管理實施辦法》也會取消。)

                    10、建議參照其他地區,對長期空置的車位免收或減免停車服務費,同時嚴格管理沒有車位的車輛頻繁進入地下車庫占用車位。(說明:《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十八條明確規定“本實施辦法所稱汽車停放費,是指物業服務企業保障物業管理區域內車位、車庫的公共設施設備正常運行收取的管理服務費用。汽車停放費一般由管理服務人員費用、車位(車庫)的公共設施設備運行能耗及維護保養費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、法定稅費等構成”。故汽車停放費與車位是否長期空置關系不大,車位存在服務就存在,收費也就存在。嚴格管理沒有車位的車輛頻繁進入地下車庫占用專有車位是物業公司的責任,業主可向物業公司反映。)

                    11、商業門面收取的物業管理費和提供的服務極不對稱,矛盾相當突出,建議物管部門調整相應收費標準并針對物業公司只收費不服務現象出臺相應政策。(說明:《江蘇省物業服務收費管理辦法》第七條“非普通住宅、非住宅、改變用途用于經營的普通住宅、業主采取自行管理的普通住宅物業公共服務費實行市場調節價”。故商業門面前期物業收費標準由物業公司和房地產公司合同約定,業主在購買商業門面時有權對相關條款提出異議并協商一致后再簽購房合同以及定業主與物業公司的物業合同。)

                    三、物業公示方面

                    1、利用公共部位、共用區域做廣告等收益,需合理分配,做好公示。(說明:《海門市物業服務收費管理實施細則》第十四條明確規定“業主大會成立前,物業服務企業利用物業共用部位、共用設施進行經營所得的收益,在扣除物業服務企業代辦經營成本后,其30%用于補貼物業服務費、70%納入住宅專項維修資金”、第三十條規定的違規行為之一就是“未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的”,該行為由相關職能部門依法依規查處。)

                    2、公共能耗費應定期公示分攤情況。(說明:《海門市物業服務收費管理實施細則》第三十條規定的違規行為之一就是“未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的”,該行為由相關職能部門依法依規處罰,其中公共水電費就是公共能耗費。)

                    四、其他

                    1、建議增加條款:在產權轉移時,需物業公司提供物業服務費結算證明,用于不動產權轉移登記。(說明:已轉交不動產登記部門)

                    2、建議收費細則中增加前期物業服務費調價的相關條款和作業程序。(說明:《江蘇省價格條例》對所有的政府定價行為作出規定,包括定價程序。故在某一項商品或服務價格管理細則中不再重復。)

                    3、民法典明確了物業服務合同的內容和形式,物業服務收費應當遵循價格跟服務質量相匹配原則,不得侵犯消費者權益。建議價格管理部門跟住建部門、市場監管部門保持數據共享和合作,結合投訴率、突擊檢查,對物業公司每年度服務質量進行合同承諾與履約度考評,然后根據履約度測算物業服務大致成本,每年一備案,杜絕物業公司一備案,終身五星級的現象,體現能上能下的市場競爭。在成本測算時,要嚴格禁止某些物業公司某些高管列算超高額薪酬成本現象,禁止虛列人員增加支出現象,核算虛高的物業服務成本,要根據海門行價或者南通主城區、蘇州無錫等同省物業服務價格綜合測算。(說明:在新細則制定時會針對性征求服務雙方意見;定價時通常會參照周邊價格水平,最新的海門細則制定時也是因為此原因作出維持原收費標準決定。)

                    4、關于安置房物業服務收費管理。(1)為提高安置房服務品質,建議提高安置房物業費收費標準;(2)政府補貼的物業管理費建議不包括地下室車輛管理費和生活垃圾清運處理費;(3)建議政府有關部門對安置房物業費實施市場化備案,結合物業市場行情提升安置房物業費收費標準;(4)建議政府有關部門出臺文件支持安置房小區停車收費實施備案。(說明:在新細則制定時會充分考慮本建議。)


                    南通市海門區發展和改革委員會

                    2021年11月5日


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